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首轮“两集中”供地收官,土地市场马太效应显现

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近日,2021年首轮集中供地落下帷幕,历时约3个月。 据不完全统计,此轮集中供地总计成交住宅用地867宗地块,成交用地面积约4958公顷,规划建筑面积1.09亿平方米,土地价款总计1.05万亿元...

近日,2021年首轮集中供地落下帷幕,历时约3个月。

据不完全统计,此轮集中供地总计成交住宅用地867宗地块,成交用地面积约4958公顷,规划建筑面积1.09亿平方米,土地价款总计1.05万亿元,综合溢价率14.7%。

具体而言,首轮供地中,无论从成交体量还是各能级城市热度来看,马太效应均有体现。

三线城市拖累土地成交走弱

成交体量方面,在“两集中”新政的影响下,房企总成交体量低于去年同期。根据贝壳研究院统计,全国上半年整体住宅用地出让面积同比减少了12%。

不过分城市能级来看,贝壳研究院数据显示,上半年集中供地的22个城市住宅用地(含非集中供应土地)出让面积1.90亿平米,同比增长9%。

从趋势的不同,可以看出,“两集中”出台后,房企更青睐关注度较高的城市来供应土地,其他城市供地节奏则相对减缓。

数据统计,一线城市的土地成交量和成交金额同环比均呈上升趋势,北京、上海与广州等一线城市首批成交占全年用地比例位列前三,分别高达56.3%、40.4%以及40%。

而二、三线城市成交量不敌去年同期,同比分别下滑1%和19%,环比降幅更是均超30%。

成交地价方面,各能级城市的成交地价均保持一致,呈现上涨趋势。

克而瑞数据显示,二线城市地价涨势最为突出,上半年地价增至5587元/平方米,环比涨幅高达38%,同比也高达27%。

长三角地市热度持续高位

地域分布上,中西部城市和东部热点城市均受“两集中”政策影响,成交规模进一步扩大。

从克而瑞地产研究重点监测的城市来看,中西部城市的成交规模在上半年持续领跑,重庆、长沙、郑州、成都等供地大户成交量均在1200万平方米以上,其中,重庆的成交量排名第一,上半年共成交了2292万平方米;增幅最为突出的是长沙,同比涨幅高达63%。

此外,东部热点城市在上半年供地力度明显加大,杭州、盐城、上海、广州等城市,成交体量均超过了去年同期水平。令人瞩目的是,长春进行了两轮集中供地,上半年成交规模骤增至1849万平方米,仅次于重庆,排在第二位。

从土拍热度来看,长三角区域的土拍热度明显较高。

克而瑞数据显示,在今年上半年土地成交建面TOP20城市中,有2/5的城市成交的土地溢价率超过了20%,如徐州、温州、盐城等城市。其中徐州上半年平均成交溢价率更是高达60%,在20个城市中溢价率排第一。

此外,1/5的城市土地溢价率超过了30%,如西安、重庆等中西部城市,不过这些城市多是一些地价水平较低的城市,总的来看,市场热度不及限价严苛的长三角区域。

集中供地助力土地市场平稳

今年2月18日,国家自然资源部发布住宅用地分类调控文件,文件要求22个重点城市住宅用地实现“两集中”:一是集中发布出让公告,且2021年发布住宅用地公告不能超过3次;二是集中组织出让活动。

随着文件的出台,集中供地开启了新的时代,各城市的土地出让节奏由此被打乱。总的来看,上半年土地市场成交规模也较去年上半年有所收缩。但相应地,集中供地有利于实现“稳地价、稳房价、稳预期”的总调控目标,土地溢价率明显下降,市场热度明显得到控制。

其次,集中供地进一步加大房企资金压力,房企的融资能力和现金流管理能力被提出更高要求,促使谨慎拿地。布局的收缩,一定程度上促进土地交易市场的平稳。(来源:资本邦)


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